Imobiliário

Da Thinkfn
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O investimento em Imobiliário tem como objectivos a valorização do imóvel ou o retorno directo através de arrendamento.

Historicamente o investimento imobiliário tem tido retornos positivos por dois factores :

  1. Bolha do Imobiliário, ou seja o constante aumento de preços através da ideia errónea que cada vez os investimentos vão ter retornos superiores. Estamos perante um caso de auto feedback que já provoca em Portugal haver mais casas que famílias.
  2. Inflação. Em Portugal um apartamento nos arredores de Lisboa custava 800 euros em 1970. Em 1980 custava sensivelmente 8000 em 1990, 40000 e em 2007, 150000 (números para um T2 que variam consoante as circunstâncias).

Actualmente devem ter-se em conta vários factores neste tipo de investimento: os impostos sobre o rendimento (IRS), os impostos sobre imóveis (IMT, IMI), as mais-valias.

Arbitragem

O preço do imobiliário tem, normalmente, um fenómeno que lhe estabelece um possível limite inferior - a arbitragem entre arrendamento e compra. Esta arbitragem existe, porque se o preço do imobiliário descer o suficiente, um investidor pode comprar imóveis e arrendá-los por um montante superior ao custo do empréstimo mais outros custos associados (manutenção, IMI, etc).

Embora um fundo menos rígido, também é típico os custos de construção estabelecerem um patamar inferior. Ou seja, existe um preço a partir do qual é mais barato comprar que construir, mesmo sem margem do construtor. No entanto, este limite é muitas vezes violado visto que a sua violação tende essencialmente a levar ao congelamento da construção, mas não à compra de imóveis (ao contrário da arbitragem com as rendas).

Oportunidades

Perante o incumprimento, os bancos que financiam as pessoas via hipotecas, acabam por ter que retomar o imobiliário financiado. Visto que deter imobiliário não é o core business da banca, estes desfazem-se rapidamente do imobiliário assim obtido, tão mais rapidamente e com maior agressividade, quanto maior for o incumprimento a que estão sujeitos.

Essa venda de imobiliário, que constitui venda forçada para quem foi financiado, está assim menos sujeita a bloqueios psicológicos que por vezes impedem as pessoas de baixar os preços de venda. Os bancos encaram a actividade como uma recuperação de crédito, e geralmente recorrem a leilões imobiliários para se verem rapidamente livres deste tipo de activos, principalmente quando estes ameaçam acumular-se (a venda poderá ser mais ponderada e por mecanismos diferentes em mercados mais estáveis).

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