A Bolha Imobiliária nos EUA

Da Thinkfn
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Crescimento da actividade

Os EUA têm passado por um crescimento impressionante tanto da actividade de construção de habitações, como de transacção das ditas, como ainda de subida do preço. De facto, desde que a bolha do Nasdaq rebentou, mercados existem o­nde as casas já subiram 400%. E condados chegam a ter medianas de preços acima de $600000.

Ao mesmo tempo, o crescimento do crédito hipotecário assemelha-se a uma hipérbole.

Uma vez que o preço das casas está a subir tão rápido, estas estão a ficar fora da capacidade de compra do mercado. Em vez de isso levar a menos transacções, porém, deu-se um novo fenómeno: os americanos, que tradicionalmente optavam por Hipotecas baseadas em taxas fixas a 15-30 anos, passaram a aderir em massa a Hipotecas à taxa variável (algo semelhante ao que é normal em Portugal). Mas não se ficaram por aí, para diminuírem ainda mais a sua despesa mensal, principalmente nos mercados quentes, estão a proceder ao uso cada vez mais intenso de Hipotecas “interest o­nly” (só se pagam os juros durante um período).

Também existe muitos indícios de que os critérios de atribuição de crédito estão a ser muito desleixados. Isto, obviamente, terá a ver com a forma como o mercado Hipotecário americano está organizado. Os originadores das Hipotecas (agentes, bancos, imobiliárias, etc) vendem as hipotecas à Fannie Mae (FNM) e Freddie Mac (FRE), que depois as titulariza e vende no mercado obrigaccionista (ficando com o risco de default, e ficando os detentores dos títulos com o risco de pre-payment).

Nos mercados quentes, como o Sul da Califórnia, Las Vegas, Nevada, Florida, Washington, NY, etc, também parece já existir uma euforia comparável à da Bolha TMT. Na Califórnia estimam-se já existirem 500000 agentes imobiliários. E os especuladores multiplicam-se, com algumas propriedades a serem vendidas mais de uma vez no mesmo dia, e especuladores a chegarem a deter 10-20-30 casas.

Ainda que não se possa falar de uma Bolha nacional, pois existem mercados o­nde se conseguem casas fantásticas por apenas $100000, a verdade é que existem já várias bolhas localizadas. Até Alan Greenspan já reconheceu essa realidade recentemente.

É minha opinião, pelo coligir de esta e outra informação, que estamos muito próximos do estoirar desta bolha. Embora o seu fim seja menos fácil de prever que o final do ciclo do Aço, ainda assim este rebentar é inevitável.

Tendo em conta que mais de metade das Hipotecas são já ARM’s (taxa variável), que as taxas de juro de curto prazo subiram, que as pessoas que optaram por essas modalidades fizeram-no porque não conseguiam sustentar as taxas fixas superiores, e que os impostos sobre o imobiliário nos EUA são bastante pesados, estimo que a Bolha rebentará já nos próximos meses.

Conclusão

Papéis como TOL ($96.29), PHM ($79.04), LEN ($59.72), BZH ($54.73) e outras construtoras deverão sofrer, mas os efeitos deste rebentar não se ficarão por aqui. Não está fora de hipótese que a FNM ($58.22) e FRE ($65.63) venham a correr algum risco de solvabilidade, muitos outros sectores dependentes da construção deverão também sofrer, e por fim dado que o Crédito Imobiliário é neste momento o que maior contributo dá para a criação de liquidez na economia, é de prever que a Economia como um todo venha também a sofrer (podendo até ser o suficiente para desencadear uma recessão profunda).

Autor

Incognitus, em 7/6/2005

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